Un nuovo studio del Notariato chiarisce i confini normativi tra vincoli edilizi per i Titoli Edilizi, e possibili eccezioni: un supporto operativo per i tecnici del settore
Quando si parla di distanze tra edifici, si entra in un terreno particolarmente delicato del diritto urbanistico, dove si incrociano esigenze di tutela degli spazi privati, pianificazione pubblica e diritti edificatori. In questo contesto si inserisce lo studio n. 227-2024/P del Consiglio Nazionale del Notariato, che analizza con taglio sistematico e operativo le deroghe previste dal quadro normativo vigente, in particolare in relazione agli interventi di demolizione e ricostruzione, agli ampliamenti fuori sagoma e alle operazioni edilizie nei centri storici.
Uno dei punti chiave riguarda la possibilità, in caso di demolizione e ricostruzione, di mantenere le distanze preesistenti, anche se inferiori a quelle oggi previste dalla legge. La logica è chiara: se un edificio è stato costruito legittimamente in deroga alle attuali distanze minime, è possibile ricostruirlo nelle stesse condizioni, purché l’intervento rispetti fedelmente la sagoma e il sedime originari.
La deroga, tuttavia, non è generalizzata. Infatti, qualora la ricostruzione comporti modifiche sostanziali, come l’arretramento, l’aumento di volume o l’alterazione della sagoma, si torna a dover rispettare le distanze legali in vigore.
Lo studio approfondisce anche il tema degli ampliamenti fuori sagoma, che possono godere di una deroga limitata e condizionata. In particolare, ciò è possibile solo quando l’ampliamento derivi da incentivi volumetrici (ad esempio, nei casi previsti da piani casa o bonus edilizi regionali).
La parte nuova dell’edificio, però, non può beneficiare automaticamente delle deroghe: essa deve rispettare le distanze legali, mentre solo la porzione preesistente può mantenere la distanza inferiore. In altre parole, la deroga si “cristallizza” sulla parte esistente, ma non si estende agli ampliamenti, che dovranno adeguarsi alle regole ordinarie.
Particolare attenzione viene riservata ai centri storici e alle zone omogenee A, dove le regole cambiano in modo significativo. Qui, l’obiettivo primario della normativa è la conservazione dell’assetto urbanistico e dell’identità architettonica, e proprio per questo motivo la disciplina ammette il mantenimento delle distanze esistenti, anche se inferiori a quelle legali.
Tuttavia, questa eccezione vale solo in caso di recupero, manutenzione o sostituzione edilizia. Qualsiasi nuova costruzione o ampliamento che modifichi l’equilibrio urbanistico, fa venire meno la deroga, facendo tornare in vigore i limiti ordinari.
Lo studio del Notariato rappresenta dunque un riferimento prezioso per chi opera nel settore tecnico-giuridico dell’edilizia. In un ambito in cui spesso si intrecciano interpretazioni normative, pianificazione locale e giurisprudenza, avere uno strumento chiaro che distingua i casi in cui è possibile invocare una deroga dai casi in cui vige l’obbligo di conformarsi ai limiti generali rappresenta un supporto concreto.
In definitiva, il principio resta: le distanze legali tra edifici sono la regola, ma il legislatore ha previsto deroghe puntuali nei casi in cui l’intervento edilizio si muova nel solco della continuità con l’edificio preesistente, senza alterarne le condizioni originarie
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