BONUS DELL’EDILIZIA: rivendita di immobili acquistati con il Supersismabonus

Con la Risposta n. 137/2025, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito un punto fondamentale in materia di tassazione sulla rivendita di immobili acquistati con il Supersismabonus acquisto. Secondo l’Agenzia, le regole più restrittive della plusvalenza Superbonus non si applicano a chi acquista un immobile già riqualificato e successivamente lo rivende .Con la Legge di Bilancio 2024 è stata introdotta una norma specifica per evitare che chi ha usufruito degli incentivi del Superbonus — in particolare sconti in fattura o cessione del credito — potesse rivendere l’immobile a un prezzo maggiorato senza subire un trattamento fiscale adeguato. Per questo, la legge ha stabilito che la plusvalenza generata dalla vendita entro 10 anni dalla fine dei lavori debba essere tassata al 26%, senza possibilità di detrarre i costi sostenuti per la riqualificazione.Tuttavia, il caso di un privato che acquista un immobile antisismico da un’impresa di costruzione che ha demolito e ricostruito l’edificio rientra in un’altra fattispecie: quella del Supersismabonus acquisto.Nel caso analizzato dall’Agenzia, il contribuente aveva comprato un immobile con Supersismabonus nel 2021 e intende rivenderlo nel 2025. Secondo la risposta dell’Agenzia, la plusvalenza Superbonus si applica solo alla prima cessione dell’immobile — cioè quella fatta dall’impresa costruttrice al privato. Le vendite successive, come quella del contribuente, non sono soggette al regime più severo, ma rientrano nella plusvalenza ordinaria. Nel regime di plusvalenza ordinaria, è possibile detrarre il prezzo di acquisto e le eventuali spese sostenute prima di calcolare la base imponibile da tassare. Quindi, se un privato acquista un immobile a 104mila euro (dopo lo sconto del Supersismabonus) e lo rivende a 210mila euro, la plusvalenza tassabile sarà solo di 6mila euro (considerando anche spese accessorie o rivalutazioni), e non dell’intero incremento di valore.Questo chiarimento dell’Agenzia delle Entrate è particolarmente rilevante per chi ha acquistato immobili antisismici con Supersismabonus e intende rivenderli. Non si applicano le rigide regole della plusvalenza Superbonus, ma quelle più favorevoli della plusvalenza ordinaria, garantendo un trattamento fiscale più equo per il contribuente.

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