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CATASTO: il frazionamento catastale e la volumetria

CATASTO: il frazionamento catastale e la volumetria

Le RistrutturazioniIn Evidenza3 weeks ago168 Views

frazionamento catastale

Il Consiglio di Stato conferma: il frazionamento catastale non rigenera la capacità edificatoria
Quando un terreno viene suddiviso in più particelle catastali, ciascuna con un proprio identificativo, è spontaneo chiedersi se questa divisione possa comportare una nuova autonomia edificatoria per le singole porzioni. La recente sentenza del Consiglio di Stato n. 8038 del 14 ottobre 2025 ha chiarito in modo netto che la risposta è negativa: la volumetria edificabile di un’area non si moltiplica per effetto del frazionamento catastale, ma resta unitaria e vincolata al titolo edilizio originario.
Il caso trae origine da un contenzioso relativo a un terreno sul quale, alcuni anni prima, era stato rilasciato un titolo in sanatoria ai sensi della legge n. 47/1985. Il provvedimento aveva legittimato la presenza di un fabbricato residenziale comprendente l’intera area. Successivamente, il lotto era stato suddiviso in più particelle e ceduto a diversi proprietari. Uno di questi aveva poi chiesto un permesso di costruire per realizzare un parcheggio privato all’aperto, sostenendo che la nuova particella, in quanto autonoma, disponesse di una propria quota di volumetria residua.
Il Comune aveva respinto la richiesta, osservando che l’intera capacità edificatoria era già stata utilizzata con il condono edilizio relativo al fabbricato originario e che, di conseguenza, non poteva essere riconosciuta ulteriore cubatura ai lotti derivati. In primo grado, il TAR aveva dato ragione ai proprietari, ritenendo che non fosse stato dimostrato in modo adeguato il vincolo di asservimento tra le nuove particelle e il lotto madre.
L’Amministrazione comunale ha quindi presentato appello, ottenendo dal Consiglio di Stato la conferma della propria tesi: il frazionamento catastale è un atto meramente tecnico e non incide sulla capacità edificatoria effettiva del terreno. La volumetria disponibile resta quella assentita con il titolo originario e non può essere “rigenerata” attraverso divisioni o successive alienazioni.
La sentenza ribadisce un principio fondamentale per la pianificazione urbanistica: la cubatura è un attributo giuridico dell’area urbanisticamente considerata, non della particella catastale. Ogni operazione di frazionamento deve quindi rispettare il vincolo di unità della volumetria assentita, a tutela della corretta gestione del territorio e dell’equilibrio tra edificato e spazi liberi.
In sostanza, chi fraziona un lotto già edificato non acquisisce nuovi diritti a costruire: la volumetria resta unica, indivisibile e vincolata al titolo edilizio originario.