Il rapporto tra condono edilizio, stato legittimo e nuove possibilità edificatorie è tornato al centro dell’attenzione tecnica e giuridica. In gioco ci sono questioni cruciali per l’edilizia contemporanea: demolizione e ricostruzione, rigenerazione urbana, premialità volumetriche e ricostruzione dello stato legittimo degli immobili. La sensazione di “giurisprudenza a fisarmonica” nasce spesso da letture estrapolate di singole sentenze, ciascuna cucita su un caso concreto. Per orientarsi serve tenere insieme quadro normativo e pronunce, distinguendo ciò che attiene alla conservazione del bene da ciò che incide sulla nuova capacità edificatoria.
Il punto di partenza resta il primo condono (L. 47/1985), che ha introdotto la sanatoria di opere realizzate in assenza o difformità dal titolo. Da allora, la giurisprudenza ha tracciato due binari: da un lato, riconoscimento della piena legittimità urbanistica dell’immobile perimetrata a quanto effettivamente sanato; dall’altro, limiti più rigorosi per interventi che aumentino volume, superficie o sagoma. Questo equilibrio è stato progressivamente raffinato. L’art. 9-bis del d.P.R. 380/2001, infatti, ancora lo stato legittimo ai titoli che hanno previsto o legittimato la costruzione, includendo quindi la sanatoria come riferimento formale della consistenza assentita.
Sul versante degli interventi, i giudici amministrativi hanno chiarito che un immobile condonato può essere oggetto delle stesse categorie edilizie ammesse per un immobile legittimo, inclusa la ristrutturazione pesante e, in taluni casi, la demolizione e ricostruzione, purché nel rispetto della pianificazione vigente e delle condizioni comunali per il recupero dell’esistente. Ciò non equivale, però, a un lasciapassare per nuova edificabilità: la misura degli interventi resta ancorata alla consistenza condonata e alla disciplina urbanistica applicabile.
Decisivo è il principio, ribadito dalla Corte costituzionale, secondo cui il condono è misura eccezionale ed extra ordinem: per questo, in via generale, sono esclusi benefici volumetrici su immobili sanati. Restano ammissibili gli interventi necessari a tutelare integrità e funzionalità della costruzione, senza incrementi di sagoma o volume. In questo quadro si inserisce la disciplina speciale per la rigenerazione urbana: il legislatore ha esteso, entro limiti e condizioni regionali e comunali, alcuni strumenti (ampliamenti, delocalizzazioni, modifiche d’uso e di sagoma) anche agli immobili condonati.
In sintesi: il condono consolida lo stato legittimo nella misura sanata e apre agli interventi sull’esistente; la nuova capacità edificatoria non discende dal condono, ma solo da previsioni puntuali della pianificazione e dalle norme speciali sulla rigenerazione. La chiave operativa è una verifica integrata: titolo di sanatoria, destinazione urbanistica vigente, regole comunali sul recupero e, ove applicabile, condizioni per accedere alle premialità di rigenerazione.

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