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DECRETO SALVA CASA: come funzionano le tolleranze costruttive

DECRETO SALVA CASA: come funzionano le tolleranze costruttive

Le RistrutturazioniIn Evidenza2 weeks ago240 Views

Le tolleranze costruttive dopo il Decreto salva Casa

L’introduzione delle nuove disposizioni in materia edilizia, in particolare quelle contenute nel cosiddetto “Salva Casa” (D.L. 69/2024), ha riacceso il dibattito su un tema centrale per tecnici e proprietari: fino a che punto le tolleranze costruttive possono evitare le conseguenze più gravi degli abusi edilizi, come la demolizione? La recente sentenza del Tar Lazio n. 5709/2026 offre un chiarimento importante, delineando limiti e ambiti applicativi di queste norme.
Il caso esaminato riguarda una serie di interventi realizzati su un immobile, tra cui la chiusura di balconi con vetrate, modifiche interne e la costruzione di una tettoia con volumetria superiore a quella autorizzata. L’amministrazione comunale ha ritenuto tali opere abusive, ordinandone la demolizione in quanto eseguite in assenza o difformità dal titolo edilizio. Il punto centrale della controversia è stato stabilire se alcune di queste difformità potessero rientrare nelle tolleranze costruttive, recentemente ampliate fino al 6%, e se la rimozione parziale degli abusi potesse incidere sulla legittimità dell’ordine demolitorio.
Il giudice amministrativo ha adottato un approccio rigoroso ma coerente con l’orientamento consolidato. In primo luogo, ha riconosciuto che la rimozione di parte delle opere abusive, avvenuta prima dell’emanazione dell’ordinanza, incide limitatamente su quelle specifiche opere, determinando l’annullamento parziale del provvedimento. Tuttavia, ciò non comporta automaticamente l’illegittimità dell’intero ordine di demolizione. Gli interventi edilizi, infatti, devono essere valutati nella loro globalità: non è possibile “spezzettare” l’abuso per sanarne solo alcune parti.
Questo principio ha implicazioni rilevanti. La giurisprudenza ribadisce che non è ammessa una sanatoria parziale quando l’intervento complessivo altera l’assetto urbanistico. Anche opere apparentemente minori, se inserite in un quadro più ampio di trasformazione abusiva, contribuiscono a configurare un illecito unitario.
Particolarmente interessante è il passaggio relativo alle tolleranze costruttive. La ricorrente sosteneva che la maggiore volumetria della tettoia rientrasse nel limite del 6% introdotto dal “Salva Casa”. Tuttavia, il Tar ha escluso tale possibilità per due motivi fondamentali. Da un lato, lo scostamento accertato superava comunque la soglia prevista dalla norma. Dall’altro, e soprattutto, le tolleranze costruttive si applicano solo a lievi difformità esecutive rispetto a un progetto legittimamente assentito, non a interventi nuovi o sostanzialmente diversi.
In altre parole, il legislatore ha inteso offrire una soluzione per errori marginali di cantiere, non per sanare opere che alterano significativamente volumi e destinazioni. La tettoia, in questo caso, è stata considerata un intervento autonomo, tale da richiedere un permesso di costruire e non riconducibile a una semplice irregolarità.
La sentenza sottolinea anche l’importanza dell’onere della prova: spetta al privato dimostrare l’eventuale conformità o la riconducibilità delle difformità alle tolleranze. I verbali delle autorità, invece, hanno valore probatorio forte e possono essere contestati solo con strumenti specifici.
In conclusione, il “Salva Casa” rappresenta certamente un passo avanti nella semplificazione e nella gestione delle difformità edilizie, ma non costituisce una sanatoria generalizzata. Le tolleranze costruttive restano uno strumento tecnico limitato, applicabile solo in presenza di scostamenti minimi e giustificati. Quando invece si è in presenza di un abuso sostanziale, l’ordine di demolizione continua a essere una conseguenza inevitabile.