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EDILIZIA PRIVATA: il contributo di costruzione nel cambio di destinazione d’uso

EDILIZIA PRIVATA: il contributo di costruzione nel cambio di destinazione d’uso

Le RistrutturazioniIn Evidenza1 week ago99 Views

Il tema del contributo di costruzione nel cambio di destinazione d’uso, torna centrale ogni volta che un intervento edilizio incide in modo significativo sull’assetto urbanistico esistente. In particolare, le operazioni di rigenerazione urbana – spesso caratterizzate da demolizione e ricostruzione, ampliamenti e cambi di destinazione d’uso – pongono problemi complessi di calcolo degli oneri e della monetizzazione degli standard. Su questi aspetti è intervenuto di recente il TAR Lombardia, offrendo un chiarimento di rilievo operativo per tecnici e operatori immobiliari.
La questione ruota attorno a un intervento unitario di ristrutturazione edilizia, realizzato tramite SCIA alternativa al permesso di costruire, che prevedeva la demolizione di fabbricati esistenti con destinazioni eterogenee e la costruzione di un nuovo complesso residenziale. L’operazione comportava sia un aumento di superficie lorda, grazie alla saturazione dell’indice edificatorio e all’applicazione di un bonus volumetrico, sia un cambio di destinazione d’uso verso il residenziale, notoriamente più oneroso in termini di carico urbanistico.
Il nodo del contendere era il criterio di calcolo della monetizzazione delle dotazioni territoriali. La società proponente aveva scelto di scomporre l’intervento, considerando separatamente le superfici interessate dal cambio d’uso. In questo modo, ciascuna porzione risultava inferiore alla soglia di 250 mq prevista dalle Norme del Piano dei Servizi, con la conseguenza di escludere l’obbligo di monetizzazione per il mutamento funzionale e limitare il contributo alle sole nuove superfici. Il Comune, al contrario, aveva valutato l’intervento nel suo complesso, ritenendo superata la soglia dimensionale e applicando la monetizzazione sull’intera superficie trasformata, comprensiva delle eccedenze derivanti dal bonus edilizio.
Il TAR Lombardia ha dato ragione all’amministrazione, ribadendo un principio chiave: quando l’intervento è unitario, anche la valutazione del carico urbanistico deve esserlo. Non è ammissibile una lettura frammentaria delle superfici se queste fanno parte di un’unica operazione edilizia, insistono su un solo lotto e sono funzionalmente collegate. Il giudice ha sottolineato che la soglia dimensionale non ha una funzione meramente formale, ma serve a individuare un impatto urbanistico significativo. Applicarla in modo atomistico ne svuoterebbe la ratio e aprirebbe la strada a facili elusioni della disciplina sugli standard.
Dal punto di vista sistematico, la sentenza si inserisce nel solco dell’art. 16 del d.P.R. 380/2001, che lega il contributo di costruzione all’effettivo aggravio del carico urbanistico. Il cambio di destinazione verso il residenziale, soprattutto se accompagnato da un aumento di superficie, genera una nuova e stabile presenza umana, con conseguente necessità di servizi, infrastrutture e spazi pubblici.
La conclusione è chiara: nei progetti complessi, il contributo di costruzione e la monetizzazione degli standard devono essere calcolati in coerenza con la reale portata dell’intervento, così come descritta nel titolo edilizio. La valutazione complessiva prevale su ogni tentativo di scomposizione artificiosa, riaffermando un approccio sostanziale alla tutela dell’equilibrio urbanistico.