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EDILIZIA PRIVATA: le tolleranze costruttive quando lo scostamento diventa abuso

EDILIZIA PRIVATA: le tolleranze costruttive quando lo scostamento diventa abuso

Le RistrutturazioniIn Evidenza3 weeks ago164 Views

Il Decreto Salva Casa e le tolleranze costruttive.

Con l’entrata in vigore del cosiddetto Decreto Salva Casa, il legislatore è intervenuto in modo significativo sul regime delle tolleranze costruttive, modificando l’art. 34-bis del D.P.R. 380/2001. L’obiettivo dichiarato è stato quello di offrire maggiore flessibilità nella regolarizzazione di difformità minime emerse in fase di cantiere, evitando che irregolarità di scarsa rilevanza producano conseguenze sproporzionate. Tuttavia, la recente giurisprudenza amministrativa ha chiarito che tale ampliamento non può essere letto come una sanatoria generalizzata di opere abusive.
Il punto centrale resta la nozione stessa di “tolleranza costruttiva”. Si tratta di scostamenti dimensionali limitati rispetto a quanto previsto nel progetto assentito, fisiologici nell’esecuzione dei lavori edilizi e privi di un impatto sostanziale sull’assetto urbanistico-edilizio dell’immobile. Le tolleranze, dunque, non trasformano ciò che è illegittimo in legittimo, ma consentono di considerare regolari variazioni minime rispetto a un titolo edilizio valido.
Il Decreto Salva Casa ha inciso soprattutto sulle percentuali di scostamento ammesse, innalzandole fino al 6% per le unità immobiliari di dimensioni più ridotte e introducendo una maggiore elasticità anche in relazione a distanze, altezze e requisiti igienico-sanitari. Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, il nuovo regime appare indubbiamente più favorevole per i proprietari, ma non per questo privo di limiti.
Un recente pronunciamento del TAR Lazio ha ribadito con chiarezza che le tolleranze costruttive si applicano esclusivamente in presenza di un progetto autorizzato, rispetto al quale si siano verificati meri scostamenti esecutivi. Non rientrano invece nel perimetro dell’art. 34-bis le opere nuove, gli ampliamenti non previsti, le modifiche della sagoma dell’edificio o gli interventi realizzati in assenza di un titolo edilizio legittimante.
Nel caso esaminato dal giudice amministrativo, le opere contestate comprendevano ampliamenti murari, una scala esterna in muratura, una piscina e interventi interni di ristrutturazione. Interventi eterogenei e di rilevante impatto, realizzati su un immobile già oggetto di condono. Secondo i ricorrenti, il nuovo quadro normativo avrebbe potuto “assorbire” tali difformità, rendendo sproporzionato l’ordine di demolizione. Il TAR ha però respinto questa impostazione, sottolineando che l’attività repressiva degli abusi edilizi è vincolata e non può essere sospesa sulla base di ipotetiche sanatorie future.
La decisione conferma un principio fondamentale: le tolleranze costruttive non possono diventare uno strumento per legittimare trasformazioni edilizie sostanziali. Esse operano solo entro il perimetro del progetto assentito e non possono coprire interventi che alterano in modo significativo volume, sagoma o destinazione dell’immobile.
In conclusione, il Decreto Salva Casa amplia le possibilità di regolarizzazione, ma non cancella la distinzione tra difformità minime e abuso edilizio. Confondere questi due piani significa esporsi, ancora oggi, al rischio concreto di sanzioni e demolizioni.

la Redazione di Le Ristrutturazioni.it