Con l’entrata in vigore della Legge n. 105/2024, che ha convertito il Decreto “Salva Casa” (D.L. n. 69/2024), il panorama normativo dell’edilizia italiana è stato profondamente rivisto, soprattutto per quanto riguarda le cosiddette “tolleranze costruttive ed esecutive”. Uno dei passaggi chiave della riforma è rappresentato dalla nuova formulazione dell’art. 34-bis del Testo Unico Edilizia (d.P.R. n. 380/2001), che amplia i margini di legittimità degli immobili affetti da difformità minori. A fare luce sugli aspetti tecnici e giuridici di questa importante novità è lo studio n. 62/2025/T del Consiglio Nazionale del Notariato, che analizza nel dettaglio le implicazioni per notai, tecnici e operatori del mercato immobiliare.
Le nuove tolleranze edilizie e dell’Edilizia Privata
Il nuovo art. 34-bis si inserisce in un contesto normativo già avviato con il Decreto Semplificazioni del 2020, ma con una significativa estensione: vengono ora considerate legittime anche alcune difformità materiali, documentali e formali, purché l’intervento edilizio sia stato ultimato entro il 24 maggio 2024. In pratica, si apre a una sanatoria “strutturale” per quelle irregolarità minori che in passato ostacolavano la circolazione giuridica degli immobili, pur non compromettendone la sicurezza o la conformità urbanistica sostanziale.
Secondo il Notariato, questa nuova disciplina offre un importante strumento per superare l’annoso problema della micro-difformità che, pur non compromettendo la funzionalità dell’immobile, rendeva difficile o impossibile la compravendita o l’accesso a incentivi fiscali.
Il ruolo della relazione tecnica asseverata
Un elemento centrale della nuova normativa è il meccanismo della relazione tecnica asseverata, redatta da un tecnico abilitato, che certifica la presenza di tolleranze edilizie e la loro non rilevanza ai fini della violazione edilizia. Questa relazione diventa, di fatto, una garanzia per il notaio e per le parti coinvolte in un trasferimento immobiliare, soprattutto quando l’immobile presenta leggere discrepanze tra lo stato di fatto e la documentazione autorizzativa.
Il Notariato sottolinea però la necessità di rigore professionale da parte dei tecnici incaricati, perché un uso improprio di questa semplificazione potrebbe tradursi in responsabilità anche gravi.
Lo stato legittimo e le implicazioni sulla commerciabilità
Altro tema centrale è la definizione di “stato legittimo” dell’immobile, un concetto su cui si gioca spesso la validità di un atto di compravendita. La riforma riconosce che le tolleranze costruttive non costituiscono violazione edilizia e, pertanto, non impediscono il riconoscimento della legittimità dell’immobile. Questo ha riflessi diretti sulla possibilità di stipulare atti notarili, vendere o locare l’immobile e accedere a finanziamenti.
Per cui, lo studio si chiude con una riflessione sull’efficacia temporale e spaziale della norma: la nuova disciplina si applica su tutto il territorio nazionale, ma dovrà convivere con norme regionali preesistenti che potrebbero avere effetti diversi. Il Notariato invita quindi alla massima attenzione nel coordinare le fonti normative e nella valutazione caso per caso, soprattutto in aree sottoposte a vincoli paesaggistici o sismici.
In sintesi, la riforma “Salva Casa” e il nuovo art. 34-bis segnano un passo avanti verso una maggiore certezza giuridica nel settore immobiliare, ma impongono un approccio prudente e tecnico per evitare abusi e garantire una corretta applicazione delle nuove tolleranze edilizie.
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