TITOLI EDILIZI: il Permesso di Costruire in sanatoria nelle comproprietà

In tema di Titoli Edilizi, nel procedimento di accertamento di conformità edilizia, il tema della legittimazione soggettiva continua a rappresentare uno dei principali snodi critici. Prima ancora di affrontare la verifica della doppia conformità urbanistica ed edilizia, molte amministrazioni arrestano l’istruttoria interrogandosi su chi sia effettivamente titolato a presentare l’istanza, soprattutto nei casi di immobili in comproprietà. In questo contesto, il dissenso di uno dei comproprietari viene spesso assunto come elemento dirimente, tale da impedire qualsiasi valutazione nel merito della sanatoria.
La sentenza n. 862/2026 del Consiglio di Stato interviene proprio su questo punto, offrendo una lettura più sostanziale e meno difensiva della nozione di legittimazione. Il caso riguarda un’istanza di permesso di costruire in sanatoria presentata per regolarizzare una copertura a falde su un edificio in comproprietà. Il Comune aveva respinto la domanda sul presupposto che l’opposizione di uno dei comproprietari rendesse incerta la disponibilità del bene, ritenendo di non poter entrare nel merito dell’intervento per non interferire in un conflitto tra privati.
Il TAR aveva condiviso tale impostazione, qualificando il dissenso come esercizio di un diritto reale idoneo a paralizzare il procedimento amministrativo. Secondo il giudice di primo grado, in assenza di un titolo di disponibilità chiaro e incontestato, l’amministrazione non sarebbe stata tenuta a svolgere ulteriori approfondimenti, né tantomeno a valutare la sanabilità dell’opera.
Il Consiglio di Stato ribalta però questa ricostruzione, spostando l’attenzione dai contrasti meramente dichiarati ai titoli giuridici effettivamente esistenti. Nel caso esaminato, la legittimazione del richiedente non era affatto incerta: i comproprietari avevano sottoscritto un verbale di conciliazione giudiziale con cui si erano impegnati a realizzare il tetto nella configurazione a falde già esistente. Tale verbale, lungi dall’essere una semplice intesa privatistica, costituiva un titolo giuridico pienamente efficace, suscettibile di esecuzione forzata.
A rafforzare ulteriormente questo quadro vi era una successiva sentenza civile, confermata in appello, che aveva accertato l’obbligo di realizzare la copertura in quella specifica conformazione. In presenza di tali elementi, l’opposizione successiva di uno dei comproprietari non poteva essere considerata né attuale né giuridicamente rilevante. Il conflitto, in sostanza, non esisteva più, se non in forma apparente.
Da qui un chiarimento importante sul ruolo dell’amministrazione. È vero che il Comune non deve risolvere controversie tra privati, ma questo principio non può essere invocato quando la controversia è già stata definita in sede giurisdizionale. In simili ipotesi, arrestare il procedimento significa eludere l’istruttoria, non esercitare legittima prudenza.
Accertata la legittimazione, l’amministrazione è quindi tenuta a entrare nel merito della domanda di sanatoria, valutando concretamente la conformità dell’intervento e motivando in modo puntuale l’eventuale diniego. La sentenza richiama infine l’attenzione anche sull’accertamento dell’epoca di realizzazione delle opere, sottolineando l’esigenza di un’istruttoria seria e non fondata su mere deduzioni o su esposti di parte.
Il messaggio che emerge è chiaro: il dissenso tra comproprietari non può trasformarsi in un automatismo ostativo. Prima di fermarsi sulla soglia, l’amministrazione deve verificare se esistono titoli idonei a fondare la legittimazione. Se questi titoli ci sono, soprattutto quando hanno già superato il vaglio del giudice, la sanatoria va esaminata nel merito. È lì che si misura la correttezza dell’azione amministrativa

La Redazione di Le Ristrutturazioni.it

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