TITOLI EDILIZI: le premialità volumetriche anche con gli immobili abusivi

La Legge di Bilancio 2026 introduce una modifica di grande rilievo nel quadro normativo della rigenerazione urbana, ampliando l’accesso alle cosiddette premialità volumetriche anche a edifici che, in origine, presentavano profili di abusività edilizia. La novità, contenuta nell’art. 1, comma 23, interviene sull’art. 5, comma 10, del Decreto Sviluppo del 2011, chiarendo che le agevolazioni possono applicarsi non solo agli immobili per i quali il titolo in sanatoria sia stato formalmente “rilasciato”, ma anche a quelli per i quali il titolo sia stato “conseguito”.
Si tratta di una precisazione terminologica che produce effetti concreti importanti. In precedenza, infatti, l’eccezione al divieto di applicare premialità volumetriche agli edifici abusivi era limitata ai casi in cui l’amministrazione avesse emesso un provvedimento espresso di sanatoria. Con la nuova formulazione, il legislatore riconosce che il titolo abilitativo può perfezionarsi anche attraverso meccanismi procedimentali diversi, come il decorso dei termini o il verificarsi di condizioni previste dalla legge, senza un atto formale di rilascio.
Il riferimento resta quello agli interventi di rigenerazione e riqualificazione urbana disciplinati dal comma 9 dell’art. 5 del DL 70/2011, che mirava a incentivare il recupero del patrimonio edilizio esistente e il miglioramento delle aree urbane degradate. Tra gli strumenti messi a disposizione delle Regioni rientrano interventi di demolizione e ricostruzione con riconoscimento di volumetria aggiuntiva, delocalizzazione delle volumetrie, modifiche della destinazione d’uso tra funzioni compatibili e variazioni di sagoma finalizzate a una migliore integrazione architettonica.
L’estensione operata dalla Legge di Bilancio 2026 consente quindi di includere nel perimetro di questi incentivi anche quegli edifici che, pur nati abusivamente, sono stati successivamente sanati secondo le procedure previste dalla normativa vigente. In particolare, il testo richiama espressamente i tre grandi condoni edilizi del passato: quello del 1985, introdotto dalla Legge n. 47; il secondo del 1994, previsto dall’art. 39 della Legge n. 724; e il terzo del 2003, disciplinato dal DL n. 269 e convertito nella Legge n. 326.
Il legislatore chiarisce che il “conseguimento” del titolo in sanatoria può avvenire anche nell’ambito di queste normative, che in alcuni casi prevedono effetti equipollenti al rilascio espresso, una volta soddisfatti determinati requisiti e decorso un preciso arco temporale. L’obiettivo è evitare interpretazioni restrittive che avrebbero escluso tali immobili dai processi di rigenerazione urbana.
In prospettiva, la modifica mira a favorire interventi di riqualificazione più ampi e inclusivi, consentendo di recuperare e trasformare porzioni di città oggi degradate o inefficienti, anche quando il punto di partenza è rappresentato da edifici con un passato irregolare, ma ormai regolarizzati sotto il profilo amministrativo ed edilizio.

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