EDILIZIA PRIVATA: le modalità di calcolo dei metri cubi vuoto per pieno.

Il Consiglio di Stato mediante la Sentenza n° 07087 del 18.10.2019, ha ridefinito il concetto di metro cubo vuoto per pieno nell’ambito dell’Urbanistica e dell’edilizia privata.
Il tutto a seguito di una richiesta di riforma della sentenza di un Tribunale Amministrativo Regionale cvhe in prima istanza aveva rigettato il ricorso di una società titolare di un permesso di costruire rilasciato da un Comune che aveva a sua volta sospeso per giorni 90 l’efficacia del P.P.E. (Piano Particolareggiato di Esecuzione).
In particolare la società ricorrente, lamentava una  carenza di istruttoria e contraddittorietà e carenza di adeguata motivazione del provvedimento impugnato, contestava “ ….. i rilievi di illegittimità del PPE sostenuti dal Comune, inerenti ….” a) Problema del calcolo delle volumetrie insediabili: …I redattori del Piano hanno calcolato il numero degli abitanti ancora insediabili attraverso lo scomputo del 14,91% della volumetria rilevata corrispondente alle superfici non residenziali, quali androni, corpi scala, ascensori, locali tecnici…”, etc.inoltre che che “……….il PRG del Comune non prevede né una norma che consenta lo scomputo dei volumi non abitabili, né una norma che lo vieti. Tuttavia, il concetto di “superficie utile lorda” sta sostituendosi, nella cultura urbanistica degli ultimi anni – ed in coerenza, a dire della ricorrente, con il d.m. n. 1444/1968 – a quello del volume, tanto ciò è vero che i piani regolatori di più moderna concezione (come quello di Roma) hanno ormai definitivamente sostituito al vecchio criterio di calcolo del volume quello della superficie utile lorda (che non tiene conto dei vani corsa degli ascensori, vani scala, androni, etc.)”.
“I parametri di riferimento, sono, dunque, quelli contenuti nell’art. 3 del D.M. n. 1444/1968 il quale impone che ad ogni abitante insediato o da insediare corrispondano mediamente “25 mq di superficie lorda abitabile” pari a “circa” 80 mc vuoto per pieno”.
“…….l’appellante ha richiamato quanto affermato dal Tribunale di Roma – Sez. III-bis penale, specializzata per i procedimenti in materia di riesame, nell’ordinanza pronunciata il 24 novembre 2016 e depositata il 30 dicembre 2016 nell’ambito del procedimento iscritto al n. 3164/2016 R.G. Libertà, dove si legge che: “l’art. 1-bis, comma 2, lett. f) stabilisce espressamente che, tra le modifiche ai previgenti strumenti urbanistici non quantificabili come varianti (e quindi rimessi alla competenza della Giunta), rientrano anche le “modifiche che incidono sull’entità delle cubature dei locali tecnici ed impianti tecnologici”, disposizione che legittima un’interpretazione in base alla quale identificare come mera modifica, non comportante variante, la sola sottrazione della complessiva base di calcolo delle superfici edificabili di quelle non destinate ad uso abitativo” (allegato 1 al doc. 15)”.
La Sentenza però evidenzia che” Nel provvedimento di annullamento del PPR in esame, venivano evidenziati i seguenti profili di illegittimità: – “nel calcolo delle volumetrie ancora da insediare il PPE -OMISSIS- del 2012 opera una decurtazione di circa il 15% della volumetria rilevata pari a mc 67.495, secondo le indicazioni fornite dalla Commissione Urbanistica Comunale nelle sedute del 7/2/2012 e 5/3/2013. Tale diminuzione permette una maggiore disponibilità di volumetria realizzabile di circa 10.125 mc portando la volumetria da realizzare da 150.005 mc a 160.13 mc..
Questa modalità di stima della volumetria contrasta con quanto stabilito dal DM 1444/1968, art. 3, che stabilisce “ad ogni abitante insediato o da insediare corrispondono mediamente 25 mq di superficie lorda abitabile (pari a circa 80 mc vuoto per pieno) eventualmente maggiorati di una quota non superiore a 5 mq (pari a circa 20 mc vuoto per pieno) per le destinazioni non specificamente residenziali ma strettamente connesse con le residenze (negozi di prima necessità, servizi collettivi per le abitazioni, studi professionali etcc..)”.
“Il rapporto tra densità di popolazione e indice di fabbricabilità risulta dall’attribuzione di 100 mc. lordi di costruzione per ogni abitante, di cui il 20% con destinazione diversa da quella abitativa (negozi, uffici, ecc.)” (art. 2, comma 3)
“Per indice di fabbricabilità fondiario si intende il numero di metri cubi di costruzione riferito ad ogni metro quadro di superficie del lotto edificabile. Qualora gli edifici siano realizzati su pilastri, il volume libero porticato al piano terra non è computato nella cubatura ai fini dell’applicazione dell’indice di fabbricabilità, sia comprensoriale che fondiario, purché i proprietari si impegnino, con atto trascritto, a lasciare libero e ad uso comune la superficie porticata. Nel calcolo della cubatura non viene computato il sottotetto se non praticabile ed il volume interrato se non utilizzato ad attività produttive e commerciali o ad abitazione” (art. 2, comma 4).
Tali disposizioni, oltre a dettare uno specifico criterio per il calcolo della cubatura edificabile, sono perfettamente allineate all’art. 3, ultimo comma, del d.m. n. 1444 del 1968 secondo cui, ai fini dell’osservanza dei rapporti massimi prescritti tra gli spazi destinati agli insediamenti residenziali e gli spazi pubblici o riservati alle attività collettive, a verde pubblico o a parcheggi, “si assume che, salvo diversa dimostrazione, ad ogni abitante insediato o da insediare corrispondano mediamente 25 mq. di superficie lorda abitabile (pari a circa 80 mc. vuoto per pieno), eventualmente maggiorati di una quota non superiore a 5 mq. (pari a circa 20 mc. vuoto per pieno) per le destinazioni non specificamente residenziali ma strettamente connesse con le residenze (negozi di prima necessità, servizi collettivi per le abitazioni, studi professionali, ecc.)”.
Al riguardo, va ricordato che il criterio del c.d. “vuoto per pieno” richiamato dal suddetto d.m. riguarda la volumetria complessiva lorda di una costruzione, e, in linea di principio, non esclude alcuno spazio e/o superficie.
L’unico temperamento ad esso è, come noto, costituito, dalla nozione di “volume tecnico”, espressione con la quale si fa riferimento esclusivamente a quei volumi “che sono realizzati per esigenze tecnico-funzionali della costruzione (per la realizzazione di impianti elettrici, idraulici, termici o di ascensori), che non possono essere ubicati all’interno di questa e che sono del tutto privi di propria autonoma utilizzazione funzionale, anche potenziale” (cfr., ex plurimis, Cons. Stato, sez. VI, 16 giugno 2016, n.2658).
All’uopo giova richiamare la circolare del Ministero dei Lavori Pubblici n. 2474 del 31 gennaio 1973, recante la “Definizione dei volumi tecnici ai fini del calcolo della cubatura degli edifici”, secondo la quale “Devono intendersi per volumi tecnici, ai fini della esclusione dal calcolo della volumetria ammissibile, i volumi strettamente necessari a contenere ed a consentire l’accesso di quelle parti degli impianti tecnici (idrico, termico, elevatorio, televisivo, di parafulmine, di ventilazione, ecc) che non possono per esigenze tecniche di funzionalità degli impianti stessi, trovare luogo entro il corpo dell’edificio realizzabile nei limiti imposti dalle norme urbanistiche”.
La circolare precisa peraltro che “la definizione surriferita dell’espressione in questione può trovare applicazione soltanto nel caso in cui i volumi tecnici non siano diversamente definiti o disciplinati dalla norme urbanistico – edilizie vigenti nel Comune”.
e poi che:”……Inoltre, esso si pone in diretto contrasto con l’art. 2, comma 4, delle NTA del vigente PRG di Latina, nella parte in cui esclude dal computo delle volumetrie edificabili esclusivamente i sottotetti non praticabili e i volumi interrati non utilizzati per attività produttive e commerciali o abitazione” e poi” L’art. 34, comma 2 – ter, del d.P.R. n. 380 del 2001 (aggiunto dall’art. 5, comma 2, lett. a), n. 5, D.L. 13 maggio 2011, n. 70, convertito, con modificazioni, dalla L. 12 luglio 2011, n. 106, ed ulteriormente modificato dall’art. l’art. 1-sexies, comma 2, D.L. 29 maggio 2018, n. 55, convertito, con modificazioni, dalla L. 24 luglio 2018, n. 89), riguarda la disciplina degli “interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire”.
Infine la Sentenza specifica che:” Per quanto occorrer possa va poi ricordato che, ai sensi dell’art. 16, ultimo comma, della legge n. 1150 del 1942 (aggiunto dall’art. 5, comma 8, D.L. 13 maggio 2011, n. 70, convertito, con modificazioni, dalla L. 12 luglio 2011, n. 106): “Lo strumento attuativo di piani urbanistici già sottoposti a valutazione ambientale strategica non è sottoposto a valutazione ambientale strategica né a verifica di assoggettabilità qualora non comporti variante e lo strumento sovraordinato in sede di valutazione ambientale strategica definisca l’assetto localizzativo delle nuove previsioni e delle dotazioni territoriali, gli indici di edificabilità, gli usi ammessi e i contenuti piani volumetrici, tipologici e costruttivi degli interventi, dettando i limiti e le condizioni di sostenibilità ambientale delle trasformazioni previste. Nei casi in cui lo strumento attuativo di piani urbanistici comporti variante allo strumento sovraordinato, la valutazione ambientale strategica e la verifica di assoggettabilità sono comunque limitate agli aspetti che non sono stati oggetto di valutazione sui piani sovraordinati. I procedimenti amministrativi di valutazione ambientale strategica e di verifica di assoggettabilità sono ricompresi nel procedimento di adozione e di approvazione del piano urbanistico o di loro varianti non rientranti nelle fattispecie di cui al presente comma”.

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