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SUPERBONUS: la vendita dell’immobile con la plusvalenza non tassabile

SUPERBONUS: la vendita dell’immobile con la plusvalenza non tassabile

Le RistrutturazioniIn Evidenza1 week ago238 Views

L’Agenzia delle Entrate ha fornito un importante chiarimento in materia di tassazione delle plusvalenze derivanti dalla vendita di immobili interessati da interventi agevolati con il Superbonus. Con la Risposta n. 124 del 2026, l’Amministrazione finanziaria ha precisato che la plusvalenza realizzata in sede di cessione può non essere imponibile qualora l’immobile sia stato utilizzato come abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo rilevante previsto dalla normativa.
La questione assume particolare rilievo alla luce delle disposizioni introdotte negli ultimi anni, che hanno ampliato i casi in cui la vendita di immobili ristrutturati con il Superbonus può generare una plusvalenza soggetta a tassazione. In base all’articolo 67 del TUIR, infatti, le plusvalenze derivanti dalla cessione di immobili sui quali siano stati effettuati interventi agevolati con il Superbonus sono considerate redditi diversi se la vendita avviene entro dieci anni dalla conclusione dei lavori.
Tuttavia, la norma prevede alcune importanti eccezioni. Tra queste rientrano gli immobili acquisiti per successione e quelli che sono stati destinati ad abitazione principale del proprietario o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni precedenti la vendita. Proprio su quest’ultimo aspetto si è concentrata l’analisi dell’Agenzia delle Entrate.
Nel caso oggetto dell’interpello, una contribuente aveva acquistato un immobile nel 2006. Successivamente aveva concesso ai genitori il diritto di usufrutto vitalizio, mantenendo la nuda proprietà. Nel 2022, a seguito della rinuncia gratuita all’usufrutto da parte dei genitori, la piena proprietà si era nuovamente consolidata in capo alla contribuente. Negli anni 2023 e 2024 sull’immobile erano stati realizzati lavori agevolati con il Superbonus, beneficiando dello sconto in fattura.
Uno dei dubbi principali riguardava la data da considerare per il calcolo del periodo di possesso dell’immobile. L’Agenzia ha chiarito che la rinuncia gratuita all’usufrutto non costituisce un nuovo acquisto del bene. Di conseguenza, la data rilevante rimane quella dell’acquisto originario avvenuto nel 2006. La consolidazione della piena proprietà rappresenta infatti soltanto l’espansione di un diritto già esistente nel patrimonio del contribuente e non l’acquisizione di un nuovo diritto reale.
Un secondo elemento fondamentale riguarda l’utilizzo dell’immobile come abitazione principale dei familiari. Nel caso esaminato, i genitori della contribuente hanno abitato stabilmente nell’immobile fino al 2022. Tale circostanza consente di considerare soddisfatto il requisito previsto dalla normativa, poiché l’immobile è stato destinato ad abitazione principale dei familiari per la maggior parte del decennio antecedente la futura cessione.
Per questo motivo, qualora la vendita venga effettuata entro il 27 aprile 2027, l’eventuale plusvalenza realizzata non sarà soggetta a tassazione. Il chiarimento fornito dall’Agenzia assume particolare importanza per i proprietari che hanno effettuato interventi con il Superbonus e intendono vendere l’immobile, poiché conferma che la verifica dei requisiti deve essere effettuata considerando l’acquisto originario del bene e l’effettiva destinazione abitativa dell’immobile nel periodo precedente alla vendita.
La risposta dell’Amministrazione finanziaria contribuisce così a delineare con maggiore certezza il quadro applicativo delle regole sulle plusvalenze immobiliari connesse agli interventi agevolati, offrendo un riferimento utile sia ai contribuenti sia ai professionisti del settore fiscale e immobiliare.