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TITOLI EDILIZI: sequestro preventivo degli immobili abusivi

TITOLI EDILIZI: sequestro preventivo degli immobili abusivi

Le RistrutturazioniIn Evidenza1 week ago116 Views

TITOLI EDILIZI gli immobili abusivi

Titoli Edilizi ed immobili abusivi

La sentenza della Corte di Cassazione, Sezione penale, depositata a seguito della decisione del 5 marzo 2019, affronta una questione di particolare interesse per il diritto urbanistico ed edilizio: quali interventi può effettuare il proprietario di un immobile abusivo già realizzato da precedenti proprietari?
La vicenda riguarda un terreno situato nel territorio di Corsano, in provincia di Lecce, sul quale insistevano cinque fabbricati abusivi. Gli attuali proprietari avevano acquistato l’immobile nell’ambito di una procedura espropriativa e sostenevano di non avere alcuna responsabilità nella costruzione originaria degli edifici.
Il caso esaminato dalla Corte di Cassazione
Il Tribunale di Lecce, in sede di riesame, aveva confermato il sequestro preventivo disposto dal GIP. Gli interessati avevano quindi proposto ricorso per Cassazione sostenendo, tra l’altro, che gli interventi da loro eseguiti fossero riconducibili alla semplice manutenzione ordinaria.
Secondo la ricostruzione difensiva, le attività consistevano principalmente nella tinteggiatura delle pareti interne, nella sostituzione di sanitari e luci e nella collocazione di arredi esterni.
Gli indagati sostenevano inoltre che gli abusi edilizi fossero stati commessi dai precedenti proprietari e che fossero in corso iniziative finalizzate alla possibile sanatoria degli immobili.
Perché il ricorso è stato dichiarato inammissibile
La Cassazione ha dichiarato inammissibili i ricorsi, evidenziando innanzitutto un aspetto processuale fondamentale.
In materia di sequestro preventivo, il ricorso per Cassazione è ammesso esclusivamente per violazione di legge. Non può invece essere utilizzato per ottenere una nuova valutazione dei fatti o per contestare ordinariamente la motivazione del provvedimento.
La Corte ha precisato che il vizio della motivazione può assumere rilievo soltanto quando questa sia radicalmente assente o talmente carente da rendere incomprensibile il ragionamento seguito dal giudice.
Nel caso concreto, secondo la Cassazione, il Tribunale del riesame aveva fornito una motivazione adeguata, coerente e non manifestamente illogica.
Immobile abusivo e manutenzione: il principio affermato
Il passaggio più rilevante della sentenza riguarda gli interventi effettuati su un fabbricato abusivo.
La Corte richiama il principio secondo cui anche un intervento apparentemente riconducibile alla manutenzione ordinaria può integrare una ripresa dell’attività edilizia illecita quando riguarda una costruzione abusiva.
Il ragionamento è particolarmente significativo: il proprietario di un immobile abusivo non può automaticamente considerare leciti gli interventi di manutenzione soltanto perché non vengono modificate le strutture dell’edificio.
Secondo la Cassazione, infatti, gli interventi manutentivi presuppongono che l’edificio sul quale si interviene sia stato legittimamente costruito.
La provenienza dell’immobile non esclude il problema
Un ulteriore elemento interessante riguarda il fatto che i ricorrenti non avevano realizzato le costruzioni originarie.
L’acquisto mediante una procedura espropriativa non è stato ritenuto sufficiente, nel caso concreto, a escludere gli effetti giuridici derivanti dagli interventi successivamente realizzati sugli immobili abusivi.
La questione, quindi, non viene valutata esclusivamente considerando chi abbia materialmente realizzato l’abuso originario, ma anche verificando la condotta successiva posta in essere sul manufatto abusivo.
Sanatoria edilizia e sequestro preventivo
La difesa aveva inoltre richiamato la possibilità di presentare una domanda di sanatoria entro il termine di 120 giorni previsto dalla disciplina applicabile.
La Cassazione ha però ritenuto che tale possibilità non impedisse, nel caso concreto, il sequestro preventivo.
La Corte ha inoltre richiamato la necessità, per l’accertamento di conformità, della cosiddetta doppia conformità, cioè della conformità dell’intervento sia alla normativa urbanistica vigente al momento della realizzazione sia a quella vigente al momento della domanda.
Un ulteriore elemento valorizzato dal giudice riguarda la particolare collocazione degli immobili, nella fascia costiera dei 300 metri dalla battigia, nonché le precedenti decisioni della giustizia amministrativa.
Il periculum in mora e la tutela del territorio
La decisione dedica attenzione anche al periculum in mora, requisito centrale del sequestro preventivo.
Secondo il Tribunale del riesame, la ripresa dell’utilizzo degli immobili avrebbe potuto determinare un significativo incremento del carico urbanistico e un impatto sul territorio costiero di Corsano.
La Cassazione ha ritenuto adeguatamente motivata questa valutazione, sottolineando che, in sede di legittimità, non era possibile sostituire la propria valutazione a quella del giudice di merito quando questa risultasse adeguatamente argomentata.
Una pronuncia importante per proprietari e operatori immobiliari
La sentenza offre quindi un’indicazione rilevante per chi acquista immobili interessati da abusi edilizi: la distinzione tra abuso commesso dal precedente proprietario e interventi successivi del nuovo proprietario non può essere affrontata soltanto sul piano della responsabilità per la costruzione originaria.
Prima di effettuare lavori su un fabbricato abusivo occorre verificare attentamente la situazione urbanistica, edilizia e paesaggistica dell’immobile e l’eventuale presenza di procedimenti di sanatoria o condono.
Il principio espresso dalla Cassazione rafforza, in particolare, l’attenzione sulla necessità di non considerare automaticamente innocui gli interventi manutentivi realizzati su edifici abusivi, soprattutto quando la loro esecuzione possa tradursi nella ripresa dell’utilizzazione dell’immobile e in un ulteriore impatto sul territorio.
Nota: il presente articolo è un commento divulgativo basato sul testo della pronuncia riportato nella richiesta e non sostituisce la consulenza di un professionista legale.