CODICE DELL’EDILIZIA: la legge delega per il nuovo Testo Unico dell’Edilizia

l via libera del Quirinale alla presentazione in Parlamento del disegno di legge delega per l’adozione del Codice dell’edilizia e delle costruzioni segna un passaggio politico e istituzionale di rilievo nel percorso di riforma del settore. Il provvedimento, approvato dal Consiglio dei Ministri il 4 dicembre 2025 con procedura d’urgenza, è ora pronto ad approdare alle Camere per l’avvio dell’iter parlamentare.
Non siamo ancora di fronte al nuovo Testo Unico dell’Edilizia, ma a una legge delega che definisce principi e criteri direttivi vincolanti per il Governo. Entro dodici mesi dall’entrata in vigore, l’Esecutivo dovrà adottare uno o più decreti legislativi per realizzare una revisione organica della normativa in materia di edilizia e sicurezza delle costruzioni, oggi imperniata sul DPR 380/2001. La riforma si pone in continuità con il DL 69/2024, che aveva già avviato un primo intervento di semplificazione.
L’obiettivo dichiarato è duplice: da un lato, semplificare e razionalizzare i procedimenti amministrativi; dall’altro, aggiornare una disciplina stratificata e spesso disomogenea, coordinandola con le priorità nazionali e con le esigenze di sicurezza sismica ed energetica. Centrale è anche il chiarimento del riparto di competenze tra Stato e Regioni, tema da sempre sensibile in materia di governo del territorio.
Proprio su questo punto il testo bollinato introduce un elemento significativo: per le disposizioni che incidono sui principi fondamentali della materia sarà necessaria l’intesa in Conferenza Unificata, mentre per le norme relative a materie di competenza esclusiva statale e alla definizione dei Livelli Essenziali delle Prestazioni (LEP) resterà sufficiente il parere. I LEP rappresentano uno dei cardini della riforma: standard inderogabili che dovranno garantire uniformità applicativa su tutto il territorio nazionale. La loro determinazione dovrà avvenire salvaguardando i livelli di semplificazione già raggiunti, con un esplicito richiamo alle misure connesse al Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza, così da evitare passi indietro rispetto ai risultati ottenuti.
Sul fronte delle sanatorie, la delega appare più rigorosa rispetto alle versioni preliminari. Scompare il superamento generalizzato della doppia conformità, mentre resta la cosiddetta “conformità asincrona” per le lievi difformità. Viene inoltre rafforzato il requisito della doppia conformità alle norme sismiche, sia al momento della realizzazione sia in sede di regolarizzazione. Previsto anche l’obbligo di asseverazione dei titoli edilizi pregressi per attestare lo stato legittimo dell’immobile. Contestualmente, vengono meno le premialità volumetriche e le deroghe su altezze e distanze per interventi di rigenerazione urbana.
Un altro pilastro della riforma è la digitalizzazione integrale dei procedimenti edilizi. Il futuro Codice dovrà fondarsi sull’interoperabilità delle banche dati pubbliche e condurre alla creazione di un’anagrafe e di un fascicolo digitale delle costruzioni. L’obiettivo è ridurre tempi e incertezze, rafforzando trasparenza ed efficienza nelle procedure relative a permessi di costruire, SCIA e altri titoli abilitativi.
Infine, sul piano finanziario, il testo supera la semplice clausola di invarianza: gli schemi di decreto dovranno essere accompagnati da una relazione tecnica e, in caso di nuovi oneri, sarà previsto un meccanismo di copertura attraverso accantonamenti del Ministero delle Infrastrutture. Un segnale di maggiore attenzione alla sostenibilità economica della riforma.
La partita ora passa al Parlamento, chiamato a definire l’impianto di una delega destinata a incidere profondamente sull’assetto normativo dell’edilizia italiana nei prossimi anni.

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