CONDONO EDILIZIO: il parere della Sovrintendenza anche dopo 20 anni

Il TAR Campania (Sezione di Napoli) ha recentemente scosso il mondo dell’urbanistica e della proprietà immobiliare con la sentenza n. 5544 del 7 ottobre 2026. I giudici amministrativi hanno chiarito un principio fondamentale che smonta una delle speranze più diffuse tra i proprietari di immobili con pendenze edilizie: il passare del tempo non sana l’abusivismo se c’è di mezzo un paesaggio da tutelare. La Soprintendenza può bocciare una domanda di condono edilizio anche a distanza di vent’anni, poiché l’inerzia della Pubblica Amministrazione non si trasforma mai in un tacito via libera.
Il caso di Faicchio e l’illusione del silenzio-assenso
La vicenda trae origine nel Comune di Faicchio, in provincia di Benevento. Il proprietario di un fabbricato aveva presentato una domanda di sanatoria ai sensi della Legge n. 724/1994 (il cosiddetto secondo condono edilizio). La pratica è rimasta nei cassetti per ben due decenni fino a quando la Soprintendenza ha espresso il proprio parere definitivo. Un responso perentorio: parere negativo.
Il privato ha impugnato il diniego davanti al TAR, sostenendo che il ritardo ventennale avesse ormai consolidato il suo diritto alla sanatoria per il meccanismo del silenzio-assenso e che l’amministrazione avesse perso il potere di pronunciarsi dopo così tanto tempo.
I giudici del tribunale amministrativo napoletano hanno però respinto il ricorso, tracciando una linea netta tra la burocrazia ordinaria e i procedimenti che coinvolgono aree protette.
Perché il termine di 180 giorni non cancella il vincolo
Al centro della discussione legale vi è l’interpretazione dell’articolo 32 della Legge n. 47/1985. Sebbene la norma generale preveda che il mancato pronunciamento dell’autorità entro 180 giorni equivalga a un assenso, il terzo comma introduce una deroga insuperabile per i beni sottoposti a vincoli storici, artistici e paesaggistici.
In queste aree speciali, il rilascio del condono è subordinato esclusivamente a un parere espressamente favorevole. Il decorso dei sei mesi attribuisce al cittadino un unico diritto: quello di ricorrere in tribunale per contestare l’inerzia dello Stato e pretendere una risposta. Non si traduce, invece, in un’autorizzazione automatica a costruire o a mantenere l’abuso.
Il parere tardivo della Soprintendenza non costituisce quindi l’annullamento d’ufficio di un diritto già acquisito dal cittadino, ma rappresenta la legittima chiusura di un’istruttoria rimasta sempre aperta.
Il primato del paesaggio sulle decisioni del Comune
Un altro passaggio chiave della sentenza stabilisce la gerarchia delle competenze. Nel caso in esame, l’immobile sorgeva in una zona a “Conservazione Integrale” del Piano territoriale paesistico del Massiccio del Matese, a meno di 300 metri da un convento tutelato. Le regole del piano vietavano tassativamente qualsiasi incremento di volume.
Il TAR ha specificato due concetti cruciali:
Autonomia della Soprintendenza: Eventuali pareri o valutazioni positive espresse dagli uffici tecnici comunali non vincolano in alcun modo l’autorità paesaggistica.
Regole vigenti al momento del voto: La compatibilità dell’opera non si valuta in base alle leggi dell’epoca in cui è stato commesso l’abuso o presentata la domanda, ma secondo le prescrizioni di tutela in vigore al momento del rilascio del parere.
Le regole per il futuro
La decisione del TAR Napoli lancia un avvertimento chiaro a professionisti e proprietari. Nei territori vincolati, il Comune non può chiudere l’istruttoria di un condono basandosi solo sul calendario.
La certezza del diritto cede il passo alla protezione del territorio. Chi possiede una pratica di condono pendente da anni in un’area protetta non può considerarsi al sicuro: il rischio di un diniego resta concreto anche a distanza di decenni.
Desideri approfondire le alternative legali a disposizione del privato quando la Soprintendenza non risponde, oppure vuoi analizzare come questa sentenza si applica al terzo condono edilizio (Legge 326/2003)?

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