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CONDONO EDILIZIO: il limite volumetrico valutato unitariamente

CONDONO EDILIZIO: il limite volumetrico valutato unitariamente

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Condono edilizio e limiti di volume

Nel condono edilizio non è possibile suddividere artificialmente un unico intervento in più domande per evitare il superamento dei limiti volumetrici previsti dalla legge. È questo il principio ribadito dal TAR Lazio in una recente pronuncia, relativa a opere realizzate su due diversi piani di un edificio e accomunate da un’unica trasformazione edilizia.
La questione riguarda un intervento che aveva interessato il quinto e il sesto piano di un fabbricato, con opere differenti sotto il profilo materiale, ma finalizzate a un risultato sostanzialmente unitario: trasformare spazi originariamente non residenziali in superfici destinate ad abitazione.
Condono e sanatoria: due istituti diversi
Prima di esaminare il caso, è opportuno distinguere condono edilizio e sanatoria ordinaria.
Il condono è una misura straordinaria, applicabile agli abusi realizzati entro specifiche date e alle condizioni stabilite dalle singole leggi speciali. Non costituisce quindi uno strumento ordinario per regolarizzare qualsiasi intervento abusivo.
La sanatoria edilizia, disciplinata dal Testo unico dell’edilizia, opera invece attraverso l’accertamento della conformità dell’intervento ai requisiti previsti dalla normativa applicabile. Si tratta, dunque, di istituti diversi per presupposti, natura ed effetti.
Nel caso esaminato dal TAR Lazio, il riferimento era al cosiddetto terzo condono edilizio, previsto dal DL 269/2003 e dalla successiva normativa regionale del Lazio.
Le opere realizzate al quinto e al sesto piano
La vicenda riguardava, in particolare, il cambio di destinazione d’uso di alcuni spazi al quinto piano e la realizzazione di opere al piano superiore.
Al quinto piano era stato ampliato il soggiorno dell’appartamento mediante la chiusura di una porzione del terrazzo e il suo conseguente inglobamento nella superficie residenziale.
Al sesto piano, invece, una superficie originariamente destinata a soffitta era stata trasformata in uno spazio abitabile, attraverso ulteriori opere edilizie comprendenti locali residenziali e una veranda.
Secondo il proprietario, gli interventi avrebbero dovuto essere considerati separatamente. Le opere del quinto piano avrebbero costituito un ampliamento dell’unità immobiliare, mentre quelle del sesto piano sarebbero state qualificabili come nuova costruzione.
Da questa distinzione sarebbe derivata l’applicazione di limiti volumetrici differenti, consentendo di mantenere ciascun intervento entro la soglia prevista dalla normativa.
Il TAR: non è possibile frazionare artificialmente l’abuso
Il ragionamento non è stato accolto dal giudice amministrativo.
Il TAR Lazio ha sottolineato che, ai fini del condono, occorre guardare alla sostanza dell’intervento complessivamente realizzato, e non soltanto alla diversa configurazione tecnica delle singole opere.
Nel caso concreto, infatti, gli interventi realizzati ai due piani perseguivano un risultato comune: l’ampliamento della superficie residenziale mediante la trasformazione di spazi precedentemente non destinati ad abitazione.
Per questo motivo, l’istanza di condono doveva essere considerata unica e la volumetria doveva essere calcolata complessivamente.
La conseguenza è particolarmente importante: non è consentito presentare più istanze, o qualificare separatamente porzioni dello stesso intervento, con l’obiettivo di rimanere formalmente al di sotto delle soglie volumetriche previste dalla legge.
Il limite dei 200 metri cubi
La normativa regionale del Lazio applicabile alla vicenda prevedeva, per determinate opere, un limite di 200 metri cubi, oltre al parametro alternativo riferito alla percentuale della volumetria originaria.
Nel caso esaminato, il computo complessivo degli interventi conduceva al superamento della soglia prevista. Di conseguenza, l’amministrazione aveva correttamente negato la possibilità di beneficiare del condono.
Il principio affermato dal TAR assume quindi una portata generale: quando più opere costituiscono parti di un unico intervento edilizio e concorrono alla medesima trasformazione dell’immobile, la loro volumetria deve essere valutata unitariamente.
La diversa collocazione sui piani dell’edificio, così come la differente modalità tecnica di realizzazione, non consente di eludere i limiti stabiliti dalla disciplina sul condono.
In definitiva, il condono non può diventare uno strumento per aggirare i limiti quantitativi fissati dal legislatore. L’elemento decisivo è l’unitarietà sostanziale dell’intervento: se le opere sono funzionalmente collegate e producono una complessiva trasformazione dell’immobile, devono essere considerate insieme ai fini della verifica della condonabilità.ite volumetrico normativamente imposto.